Історія скандалу навколо підземель на Кафедральній,13 у Луцьку

Скандал навколо ділянки у заповіднику «Старий Луцьк» на вулиці Кафедральна,13, розгорівся ще у далекому 2011 році. Відтоді, відколи власники історичних підземель вирішили розпочати на тому місці будівництво нового торгово-офісного центру і обнесли територію високим парканом. Але про все по-черзі.

*****

Під час архітектурно-археологічних експедицій 1997 року Волинського державного університету ім. Лесі Українки під керівництвом Михайла Кучінка на ділянці за адресою Кафедральна, 13 були виявлені залишки підземної забудови історичних кам’яниць ХVI-XVII століть. На глибині 1 м від поверхні знайшли цегляні муровані підземелля зі старовинними кахлями, монетами, сокирами та іншими археологічними артефактами. Історичний будинок за адресою Кафедральна, 13 був зруйнований у 1944 році. Залишки споруди на цій ділянці були остаточно розібрані у 2003 році.

Після цього, з 2005 року, місцеві активісти кажуть на ділянку «поклали око» впливові на той час у Луцьку люди.

Спочатку земельну ділянку дали в оренду мамі волинського бізнесмена Сергія Мартиняка - Марії Поцілуй.

Невдовзі земельна ділянка опинилася в оренді підприємства «Луцькміськбуд». Це підприємство зареєстроване у 2006 році, основний вид діяльності - будівництво житлових і нежитлових будівель. Статутний капітал - 36 тис. грн. Уповноважена особа - Тихін Павлюк, колишній депутат Луцької міської ради (2006-2010 рр.). Засновники: Людмила Попик та Володимир Чижук. (прим.авт., - Станом на 2024 рік, ТОВ «Луцькміськбуд» вже змінило назву на ТОВ «Містобуд КС». А новим керівником і одноосібним власником є такий собі Свистунов Микола Миколайович з міста Мирноград Покровського району).

Що ж до ділянки, то скандал навколо неї розгорівся знову у квітні 2012 року, коли тодішні депутати Луцької міської ради віддали її в оренду для будівництва торгово-офісного центру.

Причина - фірма ТОВ «Луцькміськбуд» була власником нерухомого майна, розташованого на ній... Йдеться про підвальні приміщення XVII століття, які дивним чином раніше зареєстрували, як... незавершене будівництво.

Вже у серпні стало відомо, що на майданчику почалися будівельні роботи. Робітники натрапили на залишки підземелля XVII століття.

Однак місцеві мешканці та захисники історико-культурної спадщини Луцька виступили проти будь-якої забудови на Кафедральній 13.

Після громадського невдоволення, у серпні того ж року представники ДП «Волинські старожитності» повідомили, що створено комісію для вивчення і вирішення питання щодо доцільності проведення археологічних досліджень на цій земельній ділянці. Експерти було вияснили, що ділянка, відведена під забудову, досліджена не повністю: на території запланованої забудови лише приблизно на 30%, на глибину запланованої забудови лише приблизно на 1 м.

Комісія ухвалила рішення повідомити орендаря земельної ділянки про необхідність зупинення земельних робіт та проведення комплексних рятівних археологічних досліджень на всій площі ділянки, адже там знайшли чимало артефактів, зокрема середньовічну кераміку.

*****

На початку 2017 року питання знову порушили в міській раді. Забудовник обіцяв розчистити підземелля і відкрити для відвідувачів. Але будівельні роботи так і не розпочалися. Під час розкопок краєзнавці ініціювали внесення підвалів до реєстру пам’яток. Чотири роки пам’ятка стояла пусткою, тож на місці підземель почало виникати стихійне сміттєзвалище та поріс чагарник.

Зрештою міська рада доручила земельному управлінню звернутися до орендаря (Марії Поцілуй) та суборендаря (ТзОВ «Луцькміськбуд») з проханням добровільно відмовитися від ділянки. Якщо ж орендар погодиться, - потому можна було б або законсервовувати цю ділянку, або ж виставляти повторно на аукціон, щоб знайти іншого забудовника. Проект рішення про припинення договору оренди декілька разів виносився на сесію, але або знімався з розгляду, або ж не набирав жодного разу необхідної кількості голосів. Врешті, під час однієї із сесій депутати підтримали проект рішення про скасування оренди Марії Поцілуй за умови продовження оренди ТзОВ «Луцькміськбуд».

Крім того, напередодні розгляду цього питання стало відомо, що забудовник оформив підвали XVІI століття як незавершене будівництво з готовністю 3%, про що йдеться в довідці Державного реєстру нерухомого майна. Яким чином забудовник оформив напівзруйновані підвали, яким уже 4 століття, незавершеним будівництвом – пропонували обранці громади розібратися прокуратурі, адже відповідний лист вирішили направити депутати міськради та члени експертної групи при комісії з питань туризму із числа краєзнавців до прокуратури області.

У прокуратурі Луцька повідомили, що перевіряти цього не будуть, оскільки не має таких повноважень. Натомість матеріали скерували в Головне управління юстиції в області, Управління ДАБК та Луцькому міському голові.

Та справа так і не зрушила з місця. На жаль, підрядник перестав платити кошти за археологічні дослідження і роботи припинилися. Тож і консервації підземель теж ніхто не провів.

*****

Вже у вересня 2017 року в епіцентрі скандалу з’явився новий фігурант - ТОВ «Житлобуд-2», яким володіє Леонід Стефанович. Попри це, початковим орендарем залишався «Луцькмістобуд». Виявилось, що після продовження договору оренди земельної ділянки фірма взяла підрядником ТОВ «Житлобуд-2». Тож будівельна компанія взялась за роботу. У ЗМІ повідомляли, начабто у них на це є всі необхідні документи та дозволи. Однак і цього разу в справу втрутились громадські активісти. Луцьк сколихнула новина - ТзОВ «Житлобуд-2» розбирає архітектурну будівлю XVI - XVII століття.

Коли скандал набув нових обертів, директор Державного історико-культурного заповідника «Старий Луцьк» Павло Рудецький зібрав усіх зацікавлених у ситуації, аби пояснити людям на підставі чого ведуться роботи.

«Зараз у медіапросторі є багато інформації, частина з якої хибна. Ці підвали були внесені до реєстру пам’яток, але далі справа не пішла. Паспорту пам’ятки та облікової картки немає, тому не можна вважати цей об’єкт повноцінною пам’яткою. Нагадаю, що це земля міської комунальної власності, яка перебуває в оренді «Луцькмістобуду». Чотири роки тому тут проводилися археологічні розкопки, підвали були відкриті й об’єкт піддавався природнім впливам та руйнувався. Вона стала для заповідника більмом на оці. Тому виникло бажання нарешті привести її до ладу», - розповідав директор.

Посадовці запевняли, що саме інвестор ТзОВ «Житлобуд-2» з тодішнім орендарем погодилися взятися за роботи. Відповідно, вони заключили договір із фахівцями для проведення археологічної експертизи, й у квітні 2017 року отримали її за підписом Інституту археології.

«Для збереження підвальної частини бувшої споруди XVI - XVII століть, вкрай необхідні ремонт, реставрація з подальшою її консервацією. Для цього необхідно під наглядом працівників заповідника демонтувати аварійні елементи конструкції, що загрожують повторними обвалами та є небезпечними. Відносно добре збережений нижній ярус слід залишити у первісному вигляді та реставрувати з використанням автентичної цегли. Лише після виконання даних рекомендацій на даному місці можна зводити нову споруду, що відповідатиме архітектурному образу та буде погоджена відповідно до норм чинною законодавства України, - йдеться у висновку із акту обстеження.

Заступник директора заповідника Віктор Баюк, запевняв, що цеглу, яку розбирають, планують зберігати в заповіднику, а на вулиці вона лише через протести людей та перешкоджання роботам.

«Знявши аварійну цеглу, ми приступимо до розчистки внутрішніх стін, прибравши засипану землю. Це дасть можливість зрозуміти, який фундамент у споруди, яке вона навантаження може витримувати. Головне дійти до підлоги. Буде сформована нова комісія, яка зможе дати висновок, як чинити далі та що можна забудовувати там, аби зберегти нинішні підземні споруди», - інформував археолог.

Місцевих активістів це обурило, вони почали висловлювати невдоволення. Аби заспокоїти людей, Віктор Баюк пояснив, що нова будівля буде зводитися не скоро й лише з умовою збереження існуючої архітектури та з врахуванням стилістики Старого міста.

Як розповідав Павло Данильчук, який активно відстоював збереження історико-архітектурної спадщини Старого міста, і зокрема підземель на Кафедральній,13, згодом виявилось, що дивним чином, руїни виключили зі списку пам’яток історії. А причина цьому те, що луцький департамент культури надіслав листа до обласного управління культури, який є головним органом охорони історико-культурної спадщини.

«Приймаючи рішення, депутати міської ради прописали конкретно умови: з ким укласти договір для проведення археологічних досліджень з метою зберегти та відновити підземелля… Минув рік. Влітку ніяких робіт не велося, а коли настала зима сюди приїхала техніка і почала руйнувати підземелля…

Звісно, що це викликало обурення! Можна починати будувати, але паралельно ми просили зберегти історичну спадщину. На жаль, верхній ярус вже знищений технікою, - розповідав Павло Данильчук.

Тим не менше, усе притихло.

*****

Згадали про цей об'єкт вже у червні 2020 року, коли депутати Луцької міської ради взялись скосовувати рішення 2011 і 2012 років, відповідно до яких ТзОВ "Луцькміськбуд" було надано в оренду земельну ділянку для влаштування будівельного майданчика на період будівництва житлово-офісного центру на Кафедральній, 13. Тодішній очільник управління земельних ресурсів Сергій Шабала зазначав, що договір оренди не був зареєстрований у реєстрі прав, а з моменту його підписання минуло вже понад 5 років. Окрім цього, зі слів Шабали, за оренду не сплачували з 2014 року.

Роками, фахівці наголошували - підземелля у Старому місті в Луцьку досліджені лише на третину, вони руйнуються від впливу природних чинників. Їх можна зберегти лише за умови розчистки, дослідження та консервації. Оскільки руїни – об’єкт нерухомості приватної фірми, то міськрада не може навіть облагородити ділянку. Тож зрештою – підземелля ніхто так і не взявся законсервувати.

*****

Черговий скандал розгорівся у грудні 2022 року, коли міськрада відмовилася продовжувати договір оренди земельної ділянки на Кафедральній, 13.

Попередньо, ТОВ «Луцькміськбуду» були готові надати цю земельну ділянку, однак лише у випадку виконання таких умов:

• У пункті 4.5. проекту рішення йшлося про те, що орендар має провести археологічні дослідження за власні кошти і при необхідності забезпечити проведення археологічних розкопок. Невиконання п. 4.5. є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі.
• Також в проекті рішення йдеться, що у договорі оренди землі треба обов’язково передбачити низку умов:
• Перед початком виготовлення проекту забудови та проведення забудови земельної ділянки провести усі необхідні археологічні роботи із залученням до них державного підприємства НДЦ «Охоронна археологічна служба України» інституту археології Національної академії наук України. Усі витрати пов’язані з укладанням та виконанням договору несе орендар.
• З дня укладення договору оренди землі укласти договір на проведення археологічної експертизи.
• Завірені копії експертизи надати по одному екземпляру Луцькій міській раді та Адміністрації Державного історико-культурного заповідника у місті Луцьку.
• Після отримання висновку експертизи укласти договір на проведення рятівних археологічних досліджень на земельній ділянці, яка містить об’єкт культурної спадщини.
• Розробити та затвердити проект відновлення втраченої забудови.
• Дія договору припиняється достроково у разі недотримання орендарем вищевказаних зобов’язань, які виступають першочерговими умовами надання в оренду земельної ділянки.

З огляду на те, що фірма не виконала цих умов - депутати відмовились продовжувати договір.

«Рішення не було підтримано, тому договір не продовжено, хоч він не припинений. На сьогодні він ще є чинним. Вони подали позов до суду, щоби продовжити договір оренди. Стосовно іншої земельної ділянки, меншої, то буквально на цій сесії міської ради було рішення про припинення договору. Там уже навіть огорожа перенесена до межі основної земельної ділянки», – коментувала тоді заступниця директора департаменту містобудування, земельних ресурсів та реклами Луцької міської ради Софія Гула.

Вона повідомила, що нерухоме майно внесено в реєстр нерухомості. Але на сьогодні ділянка перебуває в дуже поганому стані.

«Вже тривалий час, протягом якого оренда була оформлена, жодних дій із цією ділянкою не відбувалося. Жодні будівельні роботи не відбувалися, як і консервація цих підвальних приміщень. Фактично вони знищуються, і ми втрачаємо цікавий для Луцька об’єкт», – зауважила Софія Гула.

Тож фірма ТОВ «Луцькміськбуд» пішла до суду, подавши позов на міську раду. Та зрештою, у березні 2023 року, Господарський суд Волинської області відмовив компанії у позові. Після чого, вже через пів року у ТОВ «Луцькміськбуд» змінився керівник та власник компанії.

*****

Заново про підземелля на Кафедральній,13 згадали вже наприкінці квітня 2024 року. Однак, цього разу надати в оренду ці земельні ділянку просило зовсім інше підприємство – ТОВ «Містобудконцепт».

Виявилось, що після того, як компанії «Луцькміськбуд» за стільки років так і не вдалося там нічого збудувати – Тихін Павлюк продав підземелля ТОВ «МІСТОБУДКОНЦЕПТ».

За даними аналітичної системи YouControl, власником та кінцевим бенефіціаром фірми є Олексій Юрійович Бортнік. Однак під час розгляду цих рішень, інтереси компанії «Містобудконцепт» чомусь представляв не він, а такий собі Сергій Козак. Чоловік запевняв, що на Кафедральній,13 та Драгоманова,15 планують звести житлово-офісний комплекс.

Сергій Козак навіть показав депутатам концепцію забудови і запевнив, що все буде в стилі Старого міста. І йому всіляко під час сесії «підігрував» міський голова Луцька Ігор Поліщук, який вочевидь волів пошвидше «пропихнути це рішення».

Таким чином, Луцька міська рада передала цьому підприємству в оренду на 7 років одразу 2 земельні ділянкиу Старому місті: на вулиці Кафедральній, 13, та вулиці Драгоманова, 15.

Однією з підстав зміни орендаря стала зміна власника об'єкта незавершеного будівництва: у зв’язку із переходом права власності на об’єкт нерухомого майна на вул. Кафедральній, 13 у м. Луцьку від ТзОВ «ЛУЦЬКМІСЬКБУД» до ТОВ «МІСТОБУДКОНЦЕПТ», відповідно до якого право власності на незавершений будівництвом житлово-офісний комплекс готовністю 3% зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно».

Цікавим є той факт, що компанія «Містобудконцепт» з'явилась 4 березня 2024 року, а купила підземелля - вже 6 березня. Вона зареєстрована в смт. Маневичі на вулиці Хакімова, 15. Основний вид діяльності– будівництво житлових і нежитлових будівель. Статутний капітал компанії становить 100 тисяч гривень.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Офіси на археологічних розкопках: хто отримав землю в Старому місті

Однак, повернемось знову таки до власників фірми. Виявилось, що Олексій Бортнік з 19 вересня 2023 року зареєстрований, як ФОП (оптова торгівля молочними продуктами, яйцями, харчовими оліями та жирами і зареєстрований за тією ж самою адресою на вулиці Хакімова, 15 в смт Маневичі. А до того, у 2021 році він отримав свідоцтво адвоката, яке також має аналогічну прописку.

Водночас виявилось, що Олексій Бортнік працює в адвокатському об'єднанні PRADO. Як писали журналісти видання «Конкурент», адвокати цього об'єднання декілька разів навіть з'являлися в ефірі телеканалу «Аверс». Окрім того, вони були представниками однієї зі сторін у скандальній справі щодо оренди землі під Центральним ринком у Луцьку.

Водночас, його колега Сергій Козак, який і представляв інтереси компанії в Луцькій міській раді, є керівником, засновником та бухгалтером у кількох компаніях: ТОВ «КОРТ АГРО ПЛЮС», ТзОВ «ВАЛЬДЕМАР», ТОВ «К-ГАРАНТ», ПП «КОНСТАНТ-ПРОЕКТ», ТзОВ «ЄВРО ГРАНД БУД» та ТОВ «ГІРНИКИ-АГРО». Усі підприємства зареєстровані у Волинській області. Якісь займаються будівництвом, якісь – торгівлею чи наданням майна в оренду. До слова, ТОВ «К-ГАРАНТ», яким володіє Козак, зареєстроване у Луцьку, на Винниченка, 26, у будівлі «Директорії». Останньою ж керує найближчий соратник Ігоря Палиці регіонал Олександр Товстенюк.

Цікавим є й мобільний номер Сергія Козака, який фігурує як «контактний» у тих чи інших компаніях. Бо ж у додатку GetContact його підписують як:

• «Козак Сергій Васильович Котеджі Біля Diamond Bukovel»;
• «Сергій Козак Евроградбуд»;
• «Сергій Легалізація Проектів Від Миколи Гальчуна»;
• «Сергій Васильович Козак. Єврогранбуд. Луцьк»;
• «Сергей От Пеньковского Подрядчик Буковель».

Щодо останнього, то ймовірно, мова йде про луцького бізнесмена Максима Пеньковсього, який є співвласником земельної ділянки у серці гірськолижного курорту «Буковель». Цю землю він ділить із Володимиром Наумчуком. Останньому ж належить земля, на якій зараз знаходиться славнозвісний готель «Ribas Rooms Lutsk» (вулиця Гаврилюка, 3а). Довкола цієї ділянки теж точилися баталії.

На вулиці Гаврилюка, 3а зареєстрована й компанія ТОВ «Любарт ЛТД». Вона разом з ТОВ «Рібас Хотелс Груп» реконструює іншу пам'ятку в Старому місті – Гостинний двір Прайзлерів.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Реставрація Будинку Прайзлерів: луцька влада судиться з активістами

Навколо останнього досі не вщухають баталії. Зауважимо, що ці компанії пов'язують з відомим на Волині прізвищем Палиця. Крім того, «Рібас Хотелс Груп» (та, якщо вірити тегам і сам пан Козак) ведуть активну діяльність на гірськолижному курорті «Буковель». Останній, за даними журналістів, належить ексдружині Ігоря Палиці – Оксані Палиці та їхньому сину Захару Палиці.

До слова, під час прийняття рішення про надання ТОВ «Містобудконцепт» ділянок в оренду на 7 років, директор департаменту містобудування, земельних ресурсів та реклами Веніамін Туз повідомив, що перед початком будівництва проводитимуть археологічні дослідження. Депутати зауважили, що оскільки земля знаходиться в історико-культурному заповіднику, для будівництва ще потрібне погодження від Міністерства культури України. Проте його, зі слів Веніаміна Туза, поки не треба, бо зараз тільки говорять про оренду.

*****

Зрештою, днями на ділянці на вулиці Кафедральній, 13, де розташовані підземелля, будівельники почали заливати бетон.

Депутат Луцької міської ради Михайло Наход, який виїхав на місце підтвердив, що історичні підземелля просто заливають бетоном без будь-яких дозволів та археологічних досліджень.

Після того, як інформація набула розголосу у ЗМІ, Луцька міська рада оперативно дала коментар:

«Повідомляємо, проєкт цього будівництва погоджено центральним органом охорони культурної спадщини, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини, а саме листом Міністерства культури України від 12.03.2012 № 349/22/51-12 щодо будівництва житлово-офісного комплексу по вул. Кафедральній, 13 у м. Луцьку.

На земельній ділянці за вищезгаданою адресою проводилися археологічні дослідження Державним підприємством «Науково - дослідний центр «Охоронна археологічна служба України» Інституту археології НАН України.

Відповідно до частини першої прикінцевих положень Закону України «Про охорону культурної спадщини», частина сьома статті 32 цього Закону, де йдеться про отримання дозволу, втратила чинність з 01.01.2023 року. Тому дозвіл на містобудівні, архітектурні чи ландшафтні перетворення, будівельні, меліоративні, шляхові, земляні роботи у межах зон охорони пам’яток, історичних ареалів населених місць, занесених до списку історично-населених місць України, не вимагається.

В Реєстрі будівельної діяльності за параметром пошуку «адреса об’єкта будівництва» або «кадастровий номер земельної ділянки» наявна інформація про об’єкт за вищезазначеною адресою: «Декларація про початок виконання будівельних робіт «Нове будівництво житлово-офісного комплексу на вул. Кафедральній, 13 у м. Луцьку», від 19.01.2011 № ВЛ08311019551 зі змінами від 19.08.2024 року», тобто забудовник має право здійснювати роботи на об'єкті.

Отже, залишки фундаментів підземель консервуються для майбутніх досліджень», - йдеться в повідомленні Луцької міської ради.

В свою чергу, депутат Луцької міськради Андрій Лучик попросив додаткових пояснень:

«На ділянці дійсно виритий котлован, глибиною близько 3-х метрів, по периметру якого видніються залишки старих підземель. Площу вже залито бетоном і встановлюються фундаментні блоки. Питання: «консервуються» як? Бетоном?», - наголошує Андрій Лучик.

Депутат також відзначив - частина Закону України «Про охорону культурної спадщини», де йдеться про отримання дозволу (на яку і посилається міська рада), втратила чинність з 01.01.2023 року. Тому й дозвіл на будівельні роботи у тому місці не вимагається.

Таким чином, депутати викликали на місце події поліцію, написали заяву про злочин за ст. 298 ККУ (Незаконне проведення пошукових робіт на об'єкті археологічної спадщини, знищення, руйнування або пошкодження об'єктів культурної спадщини)

Також на місце виїхали чиновники Департаменту культури, молоді та спорту Волинської ОВА. Адже згідно з посадовими обов.язками вони теж мають функції охорони культурної спадщини.

*****

Тож стає очевидним, що ніхто не планує надалі продовжувати дослідженням старовинних підземель. Однак, якщо через тиск громадськості одним не вдалося їх знищити і звести торгово-офісні приміщення на Кафедральній, 13, то іншим більш лояльним бізнесменам без досвіду Луцька влада з легкістю дає можливість збудувати офісно-житловий комплекс. І все завдяки тотальній зміні власників, компаній-орендарів і плутанині в документах, що відбулось за понад 15 років баталій. Зрештою, склались сприятливі обставини для підміни понять: консервація=бетонування.