Чи узаконять заднім числом таунхауси в Луцьку, які продає син депутата

На околиці Луцька продають таунхауси, які намагаються узаконити заднім числом. Їх легалізацію на сесіях лобіює депутат міської ради Євгеній Ткачук, а його син – продає.

Як і чому в Луцьку без належних документів з’явився ряд таунхаусів та чим ризикують покупці такого житла розбирався Центр журналістських розслідувань «Сила правди».

Будівництво без дозволів

На початку 2021 року у Луцьку посеред приватного сектору на вулиці Гущанській розпочали будівництво кількох таунхаусів. Це – околиця міста, яка межує з промисловою зоною. Наразі на ділянці, де колись було приватне обійстя, звели шість однотипних будинків, поставили паркан і залишили місце під парковку.

На паркані – оголошення про продаж без комісії від «Фабрики нерухомості». На сайтах із продажу нерухомості ці таунхауси продаються ще з 2022 року. Вартість одного помешкання – 75 тисяч доларів. Втім, виявилося, що це будівництво розпочали з порушеннями.

Власники розпочали будівництво таунхаусів не маючи відповідних дозволів на початок будівельних робіт. За інформацією із земельного кадастру частина цих будівель зведена на землі з цільовим призначенням для садівництва, інші – на ділянках житлової та громадської забудови.

– Ділянка у приватній власності, цільове призначення земельної  ділянки фактично не порушується, тому що частина – під житлову забудову, частина – під садівництво, – пояснює експерт з питань містобудування Георгій Могильний. – Але на ділянці під садівництво можна будувати садові будинки. А садовий будинок це річ специфічна. Більше того, враховуючи що люди з грошима люблять будувати собі вілли в рекреаційних зонах чи на садових, дозволяється взагалі будувати будинки як житлові, а потім спрощена процедура – і садовий будинок переводиться офіційно в житловий без жодних штрафів. Тобто, фактично, можна будувати житлові будинки на такій ділянці. Це процедура переведення садових і дачних будинків у житлові, яка прописана на рівні постанов Кабміну.  

Які ж дозволи мали бути у забудовника для початку такого будівництва? 

За словами експерта, окрім коректного цільового призначення землі, у даному випадку перед будівництвом таунхаусів забудовник мав би отримати містобудівні умови та обмеження, оскільки таунхауси прирівнюються до одноквартирних будинків. В цьому документі зазвичай вказується допустима висота та інші можливі вимоги. Втім, не отримавши дозвільних документів спочатку, законодавство не забороняє отримати їх потім.

– Все починається з землі, – роз’яснює директор департаменту містобудування, земельних ресурсів та реклами Луцької міської ради, головний архітектор Веніамін Туз. – Земля повинна мати відповідне цільове призначення, в цьому випадку – для індивідуального житлового будівництва, і відповідати генеральному плану.  Треба було змінити землю сільськогосподарського призначення, змінити цільове призначення – для будівництва, після чого отримати будівельний паспорт і спокійно собі працювати. Фактично всі ці дозволи можна було отримати без перешкод. Тобто, за генеральним планом тут має бути індивідуальна житлова забудова, висновок архітектури в цьому відношенні – позитивний. Тобто зміна можлива. Будівельний паспорт після цього отримати – теж жодних заперечень, якщо це відповідає будівельним нормам. Чому це не було зроблено, я не розумію. Фактично зараз маємо ситуацію, коли треба вирішувати у будівельному плані таке серйозне правопорушення, коли об’єкт зведений на землі сільськогосподарського призначення.

Та власники таунхаусів вирішили змінити цільове призначення земельної ділянки, яка відведена під садівництво тоді, коли вже збудували будинки. Тож це питання з’явилося на сесії міської ради. 

Втім, депутати не поспішали підтримувати. Першою звернула увагу на незаконну забудову Алла Надточій з фракції Громадянський рух «Свідомі». З цього приводу депутати доручили відділу архітектурно-будівельного контролю перевірити об’єкт. 

Питання зміни цільового призначення ділянки під таунхаусами не зникло з порядку денного: його виносили на засідання міської ради впродовж вересня 2022 року – березня 2023 року. За цей час незаконне будівництво перевірили і оштрафували. Нині ж у відділі архітектурно-будівельного контролю розглядають варіант узаконення.

Узаконити vs знести

Архітектурно-будівельна інспекція каже, що в даному випадку немає підстав для знесення цих будівель, оскільки вони не порушують генерального плану і не несуть загрози іншим людям.

– У той час, коли вони (авт. – замовники будівництва) подавали документи, вже були побудовані таунхауси, – розповідає начальник відділу державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради Владислав Троць. – Ці будинки були побудовані незаконно. На той момент (авт. – звернення депутатів на сесії) вже була проведена перевірка відділом архбудконтролю і питання, яке ставилося до архбудконтролю, – визначитись стосовно можливості чи доцільності подавати до суду щодо знесення цих будинків. 

У 2021 році була перевірка щодо цієї земельної ділянки, наш спеціаліст виїжджав на об’єкт. Там було п’ять земельних ділянок і на всіх п’яти ділянках вже розпочалося будівництво. За результатами перевірки замовника було оштрафовано і видано припис – усунути. Усунути можна двома шляхами: перший – узаконити те, що вони зробили, і другий – знести.

Варіант знесення це взагалі непроста ситуація, це питання вирішується через суд і об’єкт зноситься, якщо не відповідає генеральному плану, якщо має якусь небезпеку для життя і здоров’я інших людей. У даній ситуації об’єкт був побудований, в принципі, відповідно до генерального плану, без грубих порушень. Він був збудований просто без дозвільних документів – з п’яти земельних ділянок тільки одна не відповідала цільовому призначенню, решта були призначені під індивідуальне житлове будівництво. 

Тому за цей проміжок часу замовник займався тим, що ці ділянки ділив, готував відповідні документи і та єдина земельна ділянка, яка була не переведена, – він її подавав на сесію міської ради, щоб змінити цільове призначення. І саме тоді депутати задали питання: чи доцільно переводити цю землю, чи доцільно зносити? Це доручили перевірити архбудконтролю.

– Які результати перевірки?

– За законом є певні підстави щодо можливості подавати до суду. Безпосередньо в цій ситуації, коли житлові будинки побудовані на земельній ділянці, яка знаходиться у власності, – тут немає і не було причин подавати від архбудконтролю до суду. Крім того, не було окремих звернень від мешканців щодо якихось порушень чи небезпеки.

– Тобто, їх зносити не будуть?

– Так. Якби це була комунальна земля і на ній побудувався хтось, тоді однозначно подавали б до суду на знесення. А в даній ситуації людина має у власності земельну ділянку і почала будувати будинки без дозвільних документів. Його просто оштрафували, він поніс адміністративну відповідальність і далі він зобов’язаний провести всю процедуру – переоформити землю, поділити, отримати містобудівну документацію і дозвільні документи від архбудконтролю. 

Станом на той момент, коли ми проводили перевірку, там був один власник всіх п’яти ділянок. Після того ділянки поділилися і стало власників більше. І тепер на кожну окрему ділянку кожна окрема людина бере будівельний паспорт і отримує дозвіл на початок будівельних робіт.

– Власником попередніх п’яти ділянок був Клюйко Сергій?

– Так.

Нинішнє законодавство більш ніж лояльне до таких забудовників – каже експерт з містобудування Георгій Могильний. Адже після проведеної перевірки та сплати штрафу власник самочинного будівництва має право його узаконити, тобто отримати відповідну містобудівну і дозвільну документацію.

– От будують вони незаконно, – пояснює Георгій Могильний, – тобто, вони мають отримати повідомлення або містобудівні умови та обмеження, або будівельний паспорт. А далі що? Ну, приходить перевірка і що вона робить? За законодавством перевірка зобов’язана накласти на них штраф і видати припис, щоб вони отримали дозвіл на будівництво. Зазвичай перевірки взагалі ігнорують подібні порушення. 

Але якщо була перевірка і на них наклали штраф, то це свідчить, що люди намагаються все легалізувати. За законодавством ви не можете провести перевірку за відсутності офіційного представника замовника будівництва. Це буде порушення процедури і результати такої перевірки відразу ж скасують. Зазвичай забудовники просто не надсилають свого представника при цьому і не забороняють проводити перевірку. Тобто, з точки зору закону перешкоджання проведенню перевірки немає. І в даному випадку, очевидно, був представник замовника, порушення виявили і далі він сплачує штраф.

Депутатсько-батьківське лобі 

Попри те, що частина таунхаусів збудована без дозвільних документів, вони активно продаються через сервіси продажу нерухомості. Їх продажем займається агентство «Фабрика нерухомості», яке належить сім’ї сина депутата Луцької міськради Євгенія Ткачука. Серед контактів продавця вказаний телефон Олександра Ткачука. 

Тут варто пригадати як Євгеній Ткачук лобіював зміну цільового призначення даної ділянки, настирливо переконуючи колег проголосувати.

«Я особисто вивчав дане питання. Там сформована земельна ділянка для садівництва, переводиться для будівництва. Там дійсно будується, розвивається бізнес. Мало того, там кошти вклали, є люди, учасники АТО, і придбають житло. Також внесли свої частки люди, які виконували бойові завдання і також в зоні АТО. Велике прохання – підтримати. На жаль, вони фізично не могли раніше оформити документи, бо всі знають – 8 місяців стояли всі реєстри. Підтримую пані Аллу (Надточій – авт), зараз дійсно дуже важка ситуація в країні, в Луцьку. Щоб більше сплачувались податки, робочі місця. Вони не зупинились, вони далі будували і, як то кажуть, рухалась економіка, закупляли матеріали, сплачували податки за заробітні плати робітникам. Давайте підтримаємо. Будь-який бізнесмен зараз старається, якщо заробив якусь копійку, допомогти нашій армії. Давайте підтримаємо наших підприємців», – наполягав в листопаді 2022-го Євгеній Ткачук. 

Допоки батько лобіював узаконення таунхаусів у сесійній залі, його син вже продавав їх. Оголошення про продаж опубліковане на інстаграм-сторінці агентства «Фабрика нерухомості».

А ось сусід будівництва Володимир Маць розповідає, що Олександр Ткачук представлявся власником таунхаусів. Між ними на початку будівництва навіть виник конфлікт.

– Він як то має агентство продажу, приїжджає, як продає, – пригадує Володимир Маць розмову з Олександром Ткачуком. – У мене з ним конфлікт був. Він приїхав, а я запитав: «Хто власник?» Він каже: «Я». То я й кажу: «Як ти власник, то зробіть, будь ласка, підніміть той уклон, щоб мене не затоплювало». Мені зробили спуск до хати просто, мене затоплює. Підвал затоплений, все поцвіло, потріскала штукатурка. А він каже: «То погодні умови». Я кажу: «Чоловіче, такого раніше не було. Я все життя прожив тут, 66 років, і такого не було». Ну, він якось так подивився на мене звисока. А потім батько його почав писати на мого сина гадості різні. Я ж проти його сина нічого поганого не сказав. Я тільки запитав і він сам сказав, що власник. А потім вже каже, що він не власник. 

Згодом сусідський конфлікт вичерпався і забудовники запропонували викупити у Володимира Маця город, щоб розширити будівництво, але він відмовив. 

Втім, сам Олександр Ткачук заперечує свою причетність до цього будівництва.

– Ми займаємося продажем, є власник і всі питання до нього, – відповідає на питання Олександр. – Ми просто ріелторська фірма, яка продає об’єкти. У нас їх 50, може, і більше… Я вам можу сказати про штукатурку, комунікації, чим утеплено, яка площа. А всі питання – я туди носа не пхаю, є власник – хай розбирається. 

– А до кого нам тоді звернутися? До Клюйка Сергія?

– От, Клюйко по документах там власник. З ним можете спілкуватися.  

– Ваш батько на сесіях міської ради кілька разів порушував питання про зміну цільового призначення ділянки на цій території. Яке він має відношення до цього будівництва? 

– Я вам ще раз кажу, ніякого відношення не маю до якихось речей, про які ви питаєте. Ми просто продаємо. Наша фірма продає багато об’єктів з цією людиною і не тільки у місті Луцьку. Якщо у вас є якісь питання по об’єктах, то питайте в них. 

Депутат Євгеній Ткачук, батько Олександра, каже, що не дає коментарів через службу в ЗСУ.

– Дивіться, я на службі, призваний в ЗСУ добровольцем, то я коментарів зараз не даю ніяких, – відповідає депутат.

– Це не з приводу військової служби, це з приводу депутатської діяльності.  

– Ви мене чуєте? Я не маю права давати будь-яке інтерв’ю без свого командування. 

– Це не стосується служби.

– Ви мене не почули? Я ж не просто так це говорю. Ви не знаєте, де я служу, що я роблю і як. Я вибачаюсь. До побачення.

Власник землі Сергій Клюйко теж був небагатослівним: запевнив, що землю придбав законно, а цільове призначення змінює, бо має на те право. За інформацією Національної асоціації адвокатів України він є членом ради адвокатів у Рівненській області.

У мобільному додатку, який ідентифікує номери за тим як вони записані в інших користуачів, за телефоном Клюйка закріплені теги «Обмін валюти», «адвокат базар» і «Таунхаус від Жені». Тож «Сила правди» запитала про забудову і зв’язки з депутатом.

– Ви власник тієї ділянки на вул. Гущанській? Як ви її придбали?

– Якщо ми живемо в Україні, то зазвичай якісь об’єкти можна придбати методом укладання нотаріальних угод. А вже в якій формі, – чи купівля-продаж, чи дарування… Я придбав її в законний спосіб. 

– На сесіях міської ради було вказано, що призначення цієї ділянки – під садівництво. Чому воно переводиться під будівництво? 

– На об’єктах приватної власності особа може вчиняти дії, які не заборонені законом. 

– Ті котеджі вже збудовані?

– Ну, якщо вас цікавить, чи там завершене будівництво, то ні – не завершене. 

– А хто забудовник? Можете підказати?

– З якою ціллю?

– Хотіли б дізнатися, яким чином там побудувались і чому зараз проводиться зміна цільового призначення.

– А ви знаєте, що на ділянках під садівництво не заборонена забудова. Це на паях не можна будувати, а садові кооперативи як будуються?

 – Тоді навіщо зараз там змінювати цільове призначення?

– Це право кожного власника. На яке хочу призначення, на таке можу переводити. 

– Це питання кілька сесій підряд виносилось – навіщо його зараз переводити, якщо ви кажете, що там будівництво дозволено?

– Можливо, я подумаю що і не варто переводити… Ну, я от сьогодні зранку захотів, ввечері вже не захотів – це моє право. Що тут непонятного? 

– Скажіть, що зараз збудовано на вашій ділянці?

– Я вам ще раз говорю, що є юридична сторона, є фізична. 

– Можете відповісти на питання: що зараз там збудовано – житловий будинок, дача чи щось інше?

– Я ще не вирішив, можливо дача. 

– Ваше питання кілька разів озвучував на сесії депутат Євгеній Ткачук.

– А до чого тут Євгеній Ткачук?

– Він лобіював зміну цільового призначення ваших земельних ділянок, на яких незаконно зведені таунхауси.

– Можливо, Євгеній Ткачук просто порядна людина, свідомий депутат, який захищає якісь вищі цінності. Можливо, він краще орієнтується, я не знаю. Я до Євгенія Ткачука не звертався. 

–  А з Олександром Ткачуком ви знайомі?

– Дивіться…ви мені надоїли, реально надоїли. Я вам якісь логічні хочу відповіді сказати. Ви якісь питання такі задаєте. Як не журналіст, а як недалека людина. Все, вибачте. До побачення. 

Ситуація з таунхаусами не єдина, до якої має причетність депутат Євгеній Ткачук. Нещодавно у Парку 900-річчя Луцька вкотре розгорівся скандал. Сусіди скаржаться не незаконне будівництво поруч і вантажівки, які руйнують дорогу у парку. Цю землю за ініціативи депутата виділяли для учасників АТО, а сьогодні власники змінилися і на ділянках також виросли таунхауси. Як не дивно, але щасливою власницею землі у цьому парку стала і дружина брата Євгенія Ткачука Олега. Євгеній Ткачук зізнався журналістам, що побудував там будинок на 178 квадратів. 

Що чекає покупців незаконної нерухомості

За словами експерта Георгія Могильного схеми продажу такого житла бувають різними, але найчастіше це коли покупець купує земельну ділянку, а тоді вже отримує документи на нерухомість. 

– В таких випадках все тримається на чесному слові, – каже співрозмовник. – Наприклад, якщо зараз вже дозвільні документи оформлюються, скоріш за все, вони будуть купувати готовий будинок. Тобто, забудовник добудує, введе в експлуатацію, підпишуть договір купівлі-продажу і отримають готовий будинок. Про якість тут сказати нічого не можна. Ви ж розумієте, якщо процедура не передбачає жодної державної перевірки при введенні в експлуатацію, то яка різниця хто і як будує? 

На ризики при купівлі такого житла звертає увагу і головний архітектор Луцька. Адже основна проблема у ситуації, коли людина купує земельну ділянку із невведеною в експлуатацію будівлею, – отримати документи.

– Ризики значні тому, що незрозуміло, що ви купуєте, –  пояснює Веніамін Туз. –  Просто ви не отримуєте в результаті ніяких документів, які будуть гарантувати право власності на об’єкт, за який ви заплатили кошти. Треба вимагати документи на землю і будівельний паспорт, або містобудівні умови. Всі ці документи мають бути у забудовника на руках і, відповідно, дозвіл на початок робіт має бути обов’язково. Якщо цих документів немає, то в жодному разі не можна укладати будь-яких угод. Можна в результаті залишитись з цією проблемою один на один і це означає що фактично на потенційного власника нерухомості випаде необхідність всі ці документи оформляти самотужки, що буде в рази складніше. Відповідно, всі штрафи щодо незаконного будівництва будуть стосуватися безпосередньо цього інвестора. 

Допоки таунхауси продаються, їхні власники виробляють потрібні документи. Після перевірки архбудконтроль оштрафував забудовника. Сплативши штраф він почав проходити процедуру отримання документів. За інформацією відділу архітектурно-будівельного контролю частину документації вже зробили. Зокрема, дев’ять повідомлень про початок будівельних робіт та 13 будівельних паспортів на таунхауси. Житлова площа кожного – 55,8-56,6 квадратних метри, а декларована вартість будівництва окремих з них становить 550 тисяч гривень.

Тож, по суті, єдиним покаранням за порушення став штраф розміром у 42,5 тисячі гривень, сума якого виглядає мізерною порівняно з вартістю цього проєкту. За оголошеннями вартість одного таунхауса сягає 75 тисяч доларів, а на ділянці зведено 24 таких у шести зблокованих будинках. Загалом це 1,8 мільйона доларів.

Єдиною перешкодою для успішного владнання справи з таунхаусами залишається ділянка для садівництва. Адже, відповідно до законодавства, на зведену на такій землі будівлю не можна отримати будівельний паспорт. Тож останнє слово – за депутатами.